Bugun...


Servet Yücel OĞUZ


Facebookta Paylaş









Siteler( Apartmanlar ) Nasıl Yönetilmeli?
Tarih: 16-03-2017 13:00:00 Güncelleme: 16-03-2017 13:00:00


  Siteler( Apartmanlar ) Nasıl Yönetilmeli?    

Servet Yücel OĞUZ

 

           Bölgemizde; son birkaç yıldır,inşaat sektörünün hızla geliştiğini,Büyük şehirleri aratmayacak  siteler ve 7 katlı,11 katlı apartmanların yükseldiğini,her apartmanda en az 28-30 daireden oluşan 150-200 metre kare arasında yüzlerce apartman ve binlerce daire inşa edildiğini ,bu inşaatların hızla devam etmekte  olduğunu ,buna paralel olarak İlçemizde arsa fiyatlarının ise,beklenmedik şekilde aşırı derecede yükseldiğini görmekteyiz.Sanırım apartmanlarda yaşayan apartman sakinlerinin apartmanlarda toplu halde yaşamaya hazırlıksız yakalanmış ve toplu olarak yaşamanın bazı kurallarının olduğunun farkında bile değil.

 

          Apartmanlarda, müstakil evde yaşar gibi yaşamaya devam etmeye çalışan, komşuluk haklarına riayet etmeyen, erken, geç demeden, aidat ödememekte direnen ,farkında olmadan komşusunu rahatsız eden, gece yarılarına kadar matkapla duvarları delmeye kalkan, alt katta oturan komşularını rahatsız eden,bazı apartman sakinlerinin olduğunu görmekten üzüntü duymaktayız. Hatta son zamanlarda apartman yönetimi ile apartman sakinleri arasında bazı üzücü olayların meydana geldiğini  görmekteyiz. Bende daha önce, Başkent Ankara’da 16 yıl yaptığım yöneticilik tecrübelerime dayanarak,Bölgemizde bu görevi yürüten apartman yönetimine ve sakinlerine ışık tutması amacıyla,bu yazıyı kaleme almayı uygun gördüm.Umarım bir nebzecikte olsa bir katkım olmuş olur.

 

           Apartmanlar (siteler) 634 Sayılı Kat Mülkiyeti yasasına göre yönetilir . Adı geçen 634 sayılı kanunda , en son 14.11.2007 tarihinde 5711 sayılı kanunla bazı değişiklikler yapıldı. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Kat malikleri(daire sahipleri) ana gayrimenkul ‘ün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici),kurula da (Yönetim kurulu) denir.

 

           Ana gayrimenkulün  bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise,malik kanunen yönetici durumundadır.Yönetici,kat maliklerinin(daire sahiplerinin),hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

 

            Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Maliklerinden biri ,oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.Bir kişi,oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.Ancak,kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi,en fazla iki kişiye vekalet edebilir.Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa,o gayri menkulün bulunduğu yerin Sulh  Mahkemesince ,kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra,gayrimenkule bir yönetici atanır.Bu yönetici ,aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.Sulh Mahkemesince atanan yönetici,bu atama üzerinden altı ay geçmedikçe ,kat malikleri kurulunca değiştirilemez.Ancak haklı bir sebep çıkarsa ,onu atamış olan sulh  mahkemesi ,değiştirmeye müsaade edebilir.

 

        ‘’ Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına ve ya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir Bu yapılmazsa ,yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine ,ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece ,elli Türk lirasından  iki yüz elli Türk lirasına kadar para cezası verilir.’’Bu çoğu yerlerde maalesef uygulanmıyor.

 

        Yöneticinin görevleri:

 

        Yöneticinin görevleri , yönetim planında belirtilir.Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça ,yönetici aşağıdaki işleri görür.Her apartmanın mutlak surette yönetim planının düzenlenmesi gerekir.Apartmanlar inşa edilirken ,müteahhit tarafından yönetim planının hazırlanıp,tapu dairesine verilmesi gerekir.Yönetim planı tüm kat maliklerini bağlar.Yönetim planının değiştirilmesi,kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile mümkündür. (Bu da çoğu yerlerde yönetim planının ne olduğunu dahi bilmezler.)

 

a) Yönetici Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirir. Yönetici kat maliklerinin (daire sahiplerinin)kararı olmadıkça tek başına karar alamaz. Onarım yapamaz.Keyfi harcama yapamaz.Ancak;acil yapılması gereken,onarılması gereken işler bunun dışındadır.Çatı akıntısı,Kanalizasyon tıkanması ,elektrik arızası,su arızası gibi vs.

 

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması ,bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;Akan çatıların onarılması.

 

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

 

 d) Ana gayrimenkulün temizliğinin yaptırılması, asansör bakımının yaptırılması, aidatların toplatılması, bankada açılan hesaba yatırılmasının sağlanması;

 

e) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat malikleri(daire sahipleri)ne karşı dava ve İCRA takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

 

f) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması;

 

g)   Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırılması;

 

h) Karar defteri ile İşletme defterinin mutlaka tutulması ve notere tasdik ettirilmesi; Karar defteri dışında çoğu yerlerde defter, dosya vs tutulmamaktadır.

 

ı)Bir yıllık İşletme projesinin(bütçesinin)hazırlanması;

 

        Kat malikleri kurulu , kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,katılacaksa ,ne oranda katılacağını kararlaştırır.Bu yolda ,bir karar alınmamış ise,yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.KMK.MD:40

 

         Kat Maliklerinin toplantıya çağırılması:

 

         Kat malikleri kurulu , yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda ,eğer böyle bir zaman gösterilmemişse ,her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.Önemli bir sebebin çıkması halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla ,toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla,kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

 

          İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda ,yeter sayının (salt çoğunluğun)sağlanamaması halinde ,ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

 

         Yeter sayı:

 

         Kat malikleri kurulu , kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir.Birinci toplantıda yeter sayı sağlanmaması halinde,ikinci toplantıda karar yeter sayısı ,katılanların salt çoğunluğudur.İlk toplantıda yeter sayı sağlanamadığı takdirde karar alınması mümkün değildir.

 

       Kat malikleri kurulu , yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.Hesapların denetlenmesi için yönetim planında ,belli bir zaman konulmamışsa,bu denetim her üç ayda bir yapılır.Bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa ,hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.Yönetici ile birlikte kanun gereği mutlaka denetçi seçilmelidir.Denetçi her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir.Yönetici yaptığı çalışmaları içeren bir rapor hazırlar ve bunu kat malikleri genel kuruluna sunar.Yönetici bir yıl içinde yaptığı faaliyetleri içeren raporu genel kurula sunar.Genel Kurul yöneticiyi salt çoğunlukla İBRA eder.Kat Malikleri genel kurulu tarafından ibra edilmeyen yönetici mahkemede hesap vermek zorunda kalır.Çoğu apartmanlarda DENETÇİ seçilmiyor, seçilse bile denetim görevini yapmıyor.

 

         Bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır. İş yerleri, asansör bakımı hariç,apartmanın tüm giderlerine katılmak zorundadır.

 

      Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle fesh edilen veya sona eren, kapıcı,kaloriferci ,bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise,bu yerleri 15 gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar.Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerinin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır.

 

            Ortak yerler:

 

Kapıcı dairesi, kazan dairesi, sığınak, depo, çatı, asansör, bahçe, otopark ,bunlar ana gayrimenkulün ortak yerlerindendir.Maalesef hiçbir apartmanda sığınak mevcut değidir.

 

Yasaklar: Kat malikleri aşağıda yazılı yasaklara uymakla yükümlüdür.

 

a) Bağımsız  bölümlerini  kumarhane, pavyon, veya bunların benzeri bir yer olarak ahlaka ve adaba aykırı bir şekilde kullanamazlar.

 

b) Radyo, teyp, pikap, televizyon, müzik seti gibi müzik aletlerini diğer kat maliklerini tedirgin edecek derecede açamazlar.

 

c)   Alt katlarda oturan sakinleri gürültü çıkarmak suretiyle, rahatsız edemezler.Gece saat 01.00 lere kadar aşağı katlarda oturan apt.sakinlerini rahatsız edemezler.

 

d) Bağımsız bölümlerinin pencere ve balkonlarından kilim,  halı , yolluk ve benzeri şeyleri silkeleyemezler.Çöp,sigara izmariti vs. atamazlar,su dökemezler.

 

e) Bağımsız bölümleriyle eklentilerinde ve ortak yerlerde kedi, köpek ve kümes hayvanları gibi hayvanları barındıramazlar, besleyemezler.

 

       Buna  uymayanlar, rahatsız edilen kat maliki,şikayetini yönetime bildirir.Sonuç alamadığı takdirde, noter kanalıyla rahatsız edildiğini içeren yazıyı ilgili kişiye gönderir.Gerektiği takdirde,zabıtaya bildirir veya Sulh mahkemesinde bu konuda dava açar.

 

        Bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar yahut  faydalananlar, yukarıdaki maddelerde ve Kat Mülkiyeti kanununda belirtilen hak ve yükümlülüklere kat malikleri gibi uymak zorundadır.

 

        Kat maliklerinden her biri ; kapıcı,kaloriferci,bekçi ve bahçıvan giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmak zorundadır.

 

         Kat maliklerinden her biri ; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve tüm ortak yerlerin,bakım,koruma ve onarım giderleri ile diğer giderlere katılmak zorundadır.

 

          Apartmanda dairesi bulunan kişi ve ya kişiler, daire boş olsa dahi, aidat ,onarım ve yakıt giderlerine katılmak zorundadır.Kiracılar,sadece yakıt ve kapıcı vs. giderlere katılırlar.Onarım ,demirbaş giderlerine katılmazlar.

 

          Giderler ve avans payını ,  aidatını,yakıt ücretini ödemeyen kat maliki hakkında;Yönetici tarafından dava açabilecek,avukat tutabilecek,icra takibi yapabilecektir.

 

          Kapıcılar için de mevcut kapıcı yönetmeliğinin uygulanması   gerekir. Bu yönetmeliğe uygun olarak çalıştırılırlar. Mevcut mevzuat dahilinde hakları verilir.Ateşçi belgesi olmayanlar,kaloriferci olarak çalıştırılamazlar.Kapıcıların sigorta ettirilmesi zorunludur.

 

          Apartmanların (Sitelerin) 634 sayılı kat mülkiyeti yasasına ve hazırlanacak yönetim planına uygun olarak yönetilmeli.Tutulacak karar ve işletme (gelir ,gider)defterlerinin mutlaka notere tasdik ettirilmesi gerekir.Harcama belgelerinin,faturaların,gelir ve gider makbuzlarının ,gider pusulaların, işletme defterine işlendikten sonra,düzenli olarak dosyada saklanması icap eder.

 

Ayrıca apartmanlarda sık sık karşılaştığımız ONARIMLA ilgili Problemlerin çözümü için 634 sayılı Kat Mülkiyeti yasasının 23.maddesinin okunmasını tavsiye ediyorum.Bazı yerlerde bu madde maalesef uygulanmamakta veya yanlış uygulanmaktadır.

 

             Yönetimde görev alan tüm apartman yöneticilerine, yönetim kurullarına, inşaat sektöründe çalışan müteahhitlere, çalışmalarında başarılar dilerim.

 

                                                                                                                  Saygılarımla,

 

 NOT:Siteler(apartmanlar)nasıl yönetilir yazımı okuyan,Trabzonda yaşayan Mardinli Hemşehrimiz İnşaat Mühendisi müteahhit Sn.Mehmet Patırdan aşağıdaki teşekkür yazısını aldım.

 

Sayın Ağabey ! ‘’Yazınızdan çok istifade ettim. Allah razı olsun. Böyle değerli birikimlerinizi bizimle paylaşmanız bize çok şeyler katıyor. Normalde saatlerce araştırıp bulamayacağımız bilgileri bizlerin istifadesine özet bir şekilde sunmanız çok değerli.  Mehmet Patır  İnşaat Mühendisi-Müteahhit 



Bu yazı 59 defa okunmuştur.

FACEBOOK YORUM
Yorum

YAZARIN DİĞER YAZILARI

ÇOK OKUNAN HABERLER
YAZARLAR
SON YORUMLANANLAR
FOTO GALERİ
  • Ilısu Baraj İnşaatında Önemli Adım
    Ilısu Baraj İnşaatında Önemli Adım
  • Midyat’ta teröre lanet yürüyüşü düzenlendi
    Midyat’ta teröre lanet yürüyüşü düzenlendi
  • Kurban Bayramı Dolayısı İle Midyat’ta İlk Turist Kafilesi Geldi
    Kurban Bayramı Dolayısı İle Midyat’ta İlk Turist Kafilesi Geldi
  • Şehit korucu Kürtçe ağıtlarla uğurlandı
    Şehit korucu Kürtçe ağıtlarla uğurlandı
  • Midyat’ta Demokrasi Nöbeti Final Gecesi
    Midyat’ta Demokrasi Nöbeti Final Gecesi
  • 'Cennet Gülleri' minik öğrencileri, Kur’an okumaya geçti
    'Cennet Gülleri' minik öğrencileri, Kur’an okumaya geçti
  1. Ilısu Baraj İnşaatında Önemli Adım
  2. Midyat’ta teröre lanet yürüyüşü düzenlendi
  3. Kurban Bayramı Dolayısı İle Midyat’ta İlk Turist Kafilesi Geldi
  4. Şehit korucu Kürtçe ağıtlarla uğurlandı
  5. Midyat’ta Demokrasi Nöbeti Final Gecesi
  6. 'Cennet Gülleri' minik öğrencileri, Kur’an okumaya geçti
FOTO GALERİ
VİDEO GALERİ
  • Midyat'ta Polis Haftası Kutlandı
    Midyat'ta Polis Haftası Kutlandı
  • Midyat’ta 298 Korucusu Yemin Ederek Görevine Başladı
    Midyat’ta 298 Korucusu Yemin Ederek Görevine Başladı
  • TRT GAP
    TRT GAP
  • Midyatta Terör Kurbanları İçin Anma Töreni
    Midyatta Terör Kurbanları İçin Anma Töreni
  • Kuyumcudan 30 kilo gümüş çalan hırsız yakalandı
    Kuyumcudan 30 kilo gümüş çalan hırsız yakalandı
  • Dik Dur Eğilme Bu Millet Seninle
    Dik Dur Eğilme Bu Millet Seninle
  1. Midyat'ta Polis Haftası Kutlandı
  2. Midyat’ta 298 Korucusu Yemin Ederek Görevine Başladı
  3. TRT GAP
  4. Midyatta Terör Kurbanları İçin Anma Töreni
  5. Kuyumcudan 30 kilo gümüş çalan hırsız yakalandı
  6. Dik Dur Eğilme Bu Millet Seninle
VİDEO GALERİ
YUKARI